——2011年8月10日在区三届人大常委会第34次会议上

区人大常委会副主任  吴国海

主任、各位副主任、各位委员：
为了进一步提高全区土地资源的利用效率，促进集约节约用地和依法用地，根据《中华人民共和国土地管理法》及区人大常委2011年工作要点安排，区人大常委会决定对全区项目建设用地开展执法检查。为此，区人大常委会制订了执法检查工作方案，成立了执法检查领导小组，组建了四个工作专班。检查分四个阶段进行，即实地调查；约谈企业法人；确定宽限期；明确处理意见。历时五个月，工作专班对全区87家项目建设用地进行了全面检查，经过认真分析梳理，确定存在部分问题的项目建设用地15宗：其中工业项目用地8宗，农业项目用地1宗，商业项目用地5宗，其他项目用地1宗。现将本次项目建设用地执法检查处理建议报告如下：
一、认定为违反投资合同约定的工业项目用地8宗。
1、奕东电子（湖北）有限公司（现名称为：湖北奕东精密制造有限公司）位于区经济开发区的工业用地。
奕东电子一期用地面积106亩，为政府无偿配送，供地时间2006年12月，已用61亩，空闲未用45亩，严重违背了投资合同书土地用途的条款约定和区政府招商引资宽松政策的约定，并在工业用地范围内擅自建别墅一栋，用地约3亩。
处理建议：
1、建设宽限期144天（2011年8月10日——2011年12月31日）。
2、责成区经济开发区负责敦促该企业加快投资建设，切实提高土地利用效率。
3、在宽限期内不投资建厂上项目，到期后，责成区经济开发区对该企业空闲的45亩政府配送土地按相当于现行工业用地最低出让价款每亩9.6万元，收回土地款432万元；如不建设，又不缴纳土地款，责成区国土资源局依法处置。
4、对擅自改变土地用途修建别墅，责成区国土资源局依法处置。

2、咸宁市金湛电子有限公司位于区经济开发区的工业用地。
该宗土地的用地面积100亩，为政府无偿配送，已用28亩，空闲未用面积72亩，供地时间2006年6月。企业的投资额不足，违反了投资协议书第五条第二款第一项的约定。
处理建议：
1、建设宽限期144天（2011年8月10日——2011年12月31日）。
2、责成区经济开发区负责敦促该企业加快投资建设，切实提高土地利用效率。
3、在宽限期内不投资建厂上项目，到期后，责成区经济开发区对该企业空闲的72亩政府配送土地按工业用地每亩9.6万元，补缴土地使用权价款691.2万元；如不建设，又不缴纳土地款，责成区国土资源局依法处置。

3、湖北北辰塑料科技有限公司位于区经济开发区的工业用地。
该宗土地的用地面积为53亩（不含代征面积），其中40亩为政府无偿配送，另20亩企业按1万元/亩的价格支付了土地款，供地时间为2006年6月。目前已用18亩，空闲35亩。该宗土地已在咸安信用联社抵押贷款440万元，抵押期限2010年11月—2015年11月。该公司实际投资额及缴纳的税收与投资合同的约定差距大，严重违反了投资合同书第六条第一、二款的约定。
处理建议：
1、建设宽限期144天（2011年8月10日——2011年12月31日）。
2、责成区经济开发区负责敦促该企业加快投资建设，切实提高土地利用效率。
3、在宽限期内不投资建厂上项目，到期后，责成区经济开发区对该企业空闲的35亩政府配送土地按工业用地每亩9.6万元，补缴土地使用权价款336万元；如不建设，又不缴纳土地款，责成区国土资源局依法处置。

4、湖北三晶生物科技有限公司位于区工业园的工业用地。
该宗土地的用地面积为61亩（不含代征面积），为政府无偿配送，供地时间为2006年12月。目前已用39亩，空闲未用22亩。其中14.37亩在邮政咸宁市支行抵押贷款231.28万元，抵押期限2010年11月—2016年11月；20亩在交行咸宁支行抵押贷款186万元，抵押期限2011年3月—2012年3月。该企业实际投资额度及缴纳的税收与投资合同的约定差距大，严重违反了投资合同书第六条第一、二款的约定。
处理建议：
1、建设宽限期144天（2011年8月10日——2011年12月31日）。
2、责成区经济开发区负责敦促该企业加快投资建设，切实提高土地利用效率。
3、在宽限期内不投资建厂上项目，到期后，责成区经济开发区对该企业空闲的22亩政府配送土地按工业用地每亩9.6万元，补缴土地使用权价款211.2万元；如不建设，又不缴纳土地款，责成区国土资源局依法处置。

5、奕东电子二期用地面积103亩，项目名称：LED背光源、连接器等电子产品，固定资产投资强度：不低于60万元/亩，供地时间2007年12月16日，每亩3万元，根据合同约定二个月内付清总价款，实际上四年分四批。至2010年9月才交清土地款309万元，至今没有取得土地使用权证，目前无开工建设计划。由于该宗土地位于区经济开发区办公楼对面且在107国道旁，4年时间圈而不用，负面影响很大。
合同主要条款：
1、第一条第四款，项目总投资5000万元，年产值2亿元，年纳税约500万元；第五款，项目建设周期为一年半时间，2008年6月1日前主体车间建成，2009年7月1日建成投产。
2、第二条第三款第二项，付款方式：本合同签订后，乙方应在10个工作日内支付总价款10%，余额在两个月内一次付清。
3、第四条第二款，项目投产上缴税收约定：乙方在项目正式投产后第二年内上缴税收200万元，第三年上缴税收400万元，如未完成约定税收款，乙方应采取措施补齐差欠部分。
4、第五条第三款第二项，违约责任：乙方约定投资期限内，如固定资产投资强度达不到约定的要求，乙方应按固定资产投资强度每差60万元人民币补一亩土地出让价款，价格为每亩9.6万元，且需一次性缴清。否则，甲方有权按合同约定土地价款收回乙方多占的土地。
相关法律依据：
根据中华人民共和国《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第九十四条三项：“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行”。第四项：“当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为，致使不能实现合同目的（合同的法定解除）”。
第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任（追究违约责任）”。
因此，该企业严重违约，特别是延期付款导致了用地计划无法落实，根据约谈：今年用地单位无用地计划，待2012年企业上市后，再做安排，完全违背了甲、乙双方投资约定。
处理建议：
该宗土地尚未办理用地手续，责成区经济开发区根据合同违约事实，按照《合同法》的违约条款，退还该宗土地的土地款，解除该企业投资合同，收回土地。

6、咸宁市佳美源工艺品有限公司位于官埠小泉村、工业用地。
该宗土地的用地面积171亩（不含代征面积），合同签约时间2006年6月30日，补充协议2006年8月31日，供地时间为2007年。目前已用100亩，空闲71亩。当时政府招商引资项目是将佳美源总部迁到咸安，政府给予优惠的土地政策，却出现了甲征乙用（鄂南新华印务）。
合同主要条款：
1、第一条第一款，深圳市佳美源实业有限公司总部搬迁到咸安；第二条，固定资产投资额一亿元人民币以上，第五条第二款第二项，一期投资5000万元，二期投资5000万元，2009年3月28日前全部建成投产；第三项税收的约定，税收2007-2008达500万元以上，2009年达800万元以上，2010年达1000万元以上；第四项，如每期固定资产投资额及税收未达到双方约定数额，乙方补齐土地款，三通一平费用给甲方，税收按差额补齐。
该企业未经批准擅自变更用地单位，将土地转移给鄂南新华印刷包装有限公司使用。严重违反了甲、乙双方合同协议的根本约定。（今年该公司向市、区两级领导书面报告，要求注销佳美源公司，目的就是规避转让土地事实）
2、补充合同条款：（签订时间2006.8.31）
（一）乙方项目固定资产投资额1亿元人民币以上，分二期实施，2010年5月底以前投资全部到位、项目全部投产。其中第一期固定资产投资额5000万元人民币以上，在本合同签订后15个工作日内正式动工，2008年5月底前建成投产。
（二）甲方负责在咸宁市咸安区官埠回归工业园（官埠桥镇小泉村）征地200亩（含代征面积）给乙方兴办工业企业，土地价格3万元人民币/亩（不含契税，契税由乙方自行承担）。土地性质为工业用地（仅限于厂房、办公楼、员工宿舍、食堂及员工公共娱乐设施建设），出让期限50年。
（四）该宗土地的所有项目只能在咸安区申报纳税，乙方确保项目一期建成投产后三年内每年纳税额在200万元人民币以上（不含政策性免、抵、退税及在市直、其他地方所缴纳税收），否则，乙方要在当年内用现金一次性补齐税收差额部分。
（六）在双方约定的时间内，如乙方项目固定资产投资额未达到双方约定的数额（固定资产投资额由甲乙双方共同认定的专业评估机构评估认定），则乙方要按固定资产投资额每差50万元补一亩土地出让款（价格为当年工业用地地价）的标准一次性补交土地款给甲方。
相关法律依据：
根据中华人民共和国《合同法》第六条规定，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用法则，第八条，依法成立合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，第七十九条第二款，按照当事人约定不得转让。
根据上述两个协议的条款约定，该企业未经批准擅自变更用地单位，将土地转移给鄂南新华印刷包装有限公司使用，出现了甲征乙用的情况，未按合同约定实现初始招商承诺，严重违反了甲、乙双方合同协议的真实意思表示。
处理建议：
1、建设宽限期144天（2011年8月10日—2011年12月31日）。
2、依照合同补缴2008——2010年房产税、土地使用税214万元，责成区地税局收回所欠税金。该企业在宽限期内按合同约定加快项目投资建设，到期后如不投资建设，依法收回空闲土地使用权。
3、如变更土地使用权人，必须补缴国有土地使用权价款中的土地成本1064万元。
4、责成区经济局做好督办协调工作。

7、鄂南丝印花有限公司位于区经济开发区的工业用地。
该宗地用地面积为80亩，已用55亩，空闲未用土地25亩，拟用于浮山丝印花厂的整体迁入。
处理建议：
1、建设宽限期144天（2011年8月10日—2011年12月31日）。
2、责成区经济开发区负责做好该公司浮山丝印花厂整体迁入经济开发区的协调服务工作。

8、咸宁市三六电机制造有限公司位于区经济开发区的工业用地。
该宗土地用地面积为98亩，目前已用63亩，空闲未用35亩。该公司是区政府动员进入工业园第一家企业，没有投资合同书。约谈时，该公司负责人承诺，一定在宽限期内动工建设，如不动工，无偿交还土地。
处理建议：
1、建设宽限期144天（2011年8月10日—2011年12月31日）。
2、责成区经济开发区敦促该企业在宽限期内动工建设。

二、农业项目建设用地1宗
湖北省新农生态麻业有限公司位于横沟杨畈的工业用地。
该宗土地用地面积为81亩，供地时间2009年4月，目前用地约35亩，完成投资1500万元。该企业声称其项目为生态农业项目，企业是高新技术研发企业，目前已处于停产状态。
处理建议：
在4个月内，责成区科技局、农业局、环保局、横沟桥镇等部门对该项目进行可行性评估并提交处置方案交国土资源局依法处理。

三、认定为违反投资合同约定的商业项目建设用地5宗。
1、奕东电子（湖北）有限公司位于浮山办事处余佐村的商住用地。
该宗土地的用地面积为52.5亩，土地用途为商住用地，供地时间2009年8月，土地出让价款777万元，合同约定开工时间为2009年11月，至今尚未开工建设。该公司已将该宗地在工行咸安支行抵押贷款800万元，抵押期限为2010年5月—2011年6月24日。
依法认定该宗地为闲置土地,根据《城市房地产管理法》第二十六条《闲置土地处置办法》第四条第二款规定“可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费……”。
处理建议：
1、建设宽限期144天（2011年8月10日—2011年12月31日）。
2、按《城市房地产管理法》第二十六条、《闲置土地处置办法》第四条第二款的规定责成区国土资源局向该公司征收20%以下的土地闲置费。

2、咸宁汇景园生态有限公司位于官埠河背村生态农业项目综合用地。
该宗土地300亩，为商业用地。每亩摘牌价6.08万元，一次性付款1824万元，区政府以“三通一平”补贴864万元，鼓励投资。实际取得地价每亩3.2万元，签约时间2006年12月，供地时间2007年5月；2007年6月16日又签订了一份投资协议及一份补充协议.目前正在建设的接待中心及员工宿舍占地9.12亩，栽植景观苗木10.47亩，桂乡大道两旁绿化占地24.75亩，市政规划已控规35.25亩，尚有220.41亩未开发利用。
该宗地历时四年之久，空闲面积较大，建设缓慢，未按《投资协议书》要求建成集花卉研发、生产、展示、交易、销售及旅游观光、休闲度假一体的花卉生态环境综合性示范园区，违反了《投资协议书》双方约定，导致土地没有发挥应有作用。
合同主要条款：
1、第一条第一款，建设集花卉研发、生产、展示交易、销售及旅游观光、休闲为一体的花卉生态环境综合性示范园区；第二款，总投资5000万元。
2、第四条第一款，保证按约定要求完成投资计划，力争在项目建成后3-5年时间内，带动周边5000-8000农户，种植花卉苗木3-5万亩；第五款保证京珠高速咸宁北连接线通车后三个月内动工兴建；第六款，园区建成后，在同等条件下，优先安置本地300名劳动力就业。
3、第七条第一款，甲、乙双方应按上述协议内容各自履行好职责，甲方未按上述要求履行职责，给乙方造成损失，甲方必须按乙方已付款总额的双倍标准对乙方进行赔偿，乙方未按约定投资造成土地闲置，甲方有权通过国土资源部门收回土地。
4、补充协议的第二条，甲方考虑到出让给乙方（2007）003号宗地处于市郊，无任何城市配套等基础设施，全部由乙方自筹资金建设，投资量极大，且乙方投资的花卉研发、生产、展示、交易为主的综合性农业示范项目，对引导咸安农业产业结构调整，引领鄂南花卉产业的发展将起到积极的作用等因素，乙方按照竞得价6.08万元/亩的价格与甲方计算，由甲方财政无偿支持给乙方864万元，用于该宗土地“三通一平”等基础设施建设。
相关法律依据：
根据中华人民共和国《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己义务”，一百零七条规定，“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]03号第二条第六项，严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。
处理建议：
1、建设宽限期144天（2011年8月10日—2011年10月31日）。
2、责成该企业在宽限期内加快投资，迅速建成集花卉研发、生产、展示、交易、销售及旅游观光、休闲度假一体的花卉生态环境综合性示范园区。
3、该项目必须在宽限期内，按合同约定，完成项目投资，到期后不投资建设，责成区国土资源局依法收回土地。

3、武汉金鸿置业有限公司位于区经济开发区的商住用地。
该宗土地用地面积145亩，分为两期。第一期有两个地块，供地时间为2008年6月，其中一地块面积67亩位于工业园内凤凰大道入口左侧，正在着手开工建设，不能认定为闲置土地，第二期也有两个地块，一地块面积51亩，一地块面积27亩，地块内有六户农民的房屋未拆除，供地时间为2010年12月31日，不能认定为闲置土地。第二期的二地块原为老河床，存在权属争议，涉及到向阳湖及永安办事处的西河、广东畈、铁铺三个村，目前还不符合交地条件。
处理建议：
责成区经济开发区督促该项目一期必须在4个月内开工建设，二期项目在相关部门协调好权属、拆迁等相关工作后2个月内必须投资建设，如不动工新建，责成区国土资源局依法处理。

4、咸宁市湘瑞置业有限公司位于双峰路的商住用地。
该宗土地用地面积为124.8亩，约定动工时间是2007年6月1日，该宗地在武汉硚口天华小额贷款公司抵押贷款3000万元，抵押期限2010年12月—2011年12月。
项目没有动工的原因主要是城市总体规划的修编及双峰路龟山自然保护区规划导致项目净用地面积预计减少40余亩；控制性规划审批前，该公司的开发建设无法获得规划许可。目前，该公司正在等待市政府审批车站路和龟山水库地段的控制性规划方案，以便尽快办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，尽快动工开发。
处理建议：
责成区建设局与市规划局协调，争取项目尽快办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，尽快动工开发，按取得两证后办理好相关符合政策的规定的条件下，给予宽限期4个月，如不动工建设，责成区国土资源局依法依规处理。

5、咸宁宏鑫房地产开发有限公司位于原区香料厂的工业用地。
该宗土地用地面积为16.8亩，供地时间为2006年。由于该宗土地原属破产改制企业咸安区香料厂，土地用途为工业用地，转给咸宁宏鑫房地产开发有限公司时土地用途没有改变。因该公司属房地产开发公司，如需改变该宗地的土地用途，必须先经规划、国土部门同意，报市人民政府批准，重新进行招拍挂，方可动工开发。规划部门认为此宗地的开发涉及到淦河治理，在淦河治理规划尚未出台前，必须暂缓开发此地块，因此，规划部门不同意核发规划设计条件，
处理建议：
责成区建设局与市规划局协调，在取得淦河治理规划后，符合相关政策的条件下，给予宽限期4个月。

四、其他项目用地1宗。
武汉铁路疗养院位于马桥潜山村的医卫划拨用地。
该宗土地的面积87亩，土地用途为医卫用地，属国有划拨性质，批准用地时间为1978年，批准机关是原湖北省革命委员会。已建设占用的土地面积为2亩，闲置面积为85亩。
处理建议：
责成区国土资源局按《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，在一年内依法依规收回土地。

《报告》的解释权归区国土资源局。


二0一一年八月十日
日期：2012年03月21日